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土地を担保にお金を借りる?ぜひ利用したい「不動産ファクタリング」とは?

土地を担保にお金を借りると言えば、最もよく知られているのが「不動産担保ローン」です。無担保で借りる銀行ローンや消費者金融などと違い、不動産を担保にお金を借りるため、より大きくまとまったお金を調達することが不動産担保ローンの魅力です。無担保でお金を借りる場合は、借り手側の信用力が決め手になります。信用情報に事故記録などがあればまず借りられませんし、無職や返済能力がないと認められればクレジットカードの審査でさえ通りづらいものです。これに対し不動産担保ローンは、個人の信用力に加え不動産という大きな資産を担保にお金を借りるため、より低金利で大口の金額を借りることが可能になります。
その反面、返済不能となった場合には、担保に出した不動産を失うといったデメリットも存在します。それはそれでリスクが高いものです。それなら不動産を担保にせずに、不動産を利用した資金調達法はないものでしょうか?そこでこの記事では、不動産を担保にする代わりに「ファクタリング」という仕組みを利用することで、不動産を失うこともなくより低リスクな資金調達方法をご紹介していきます。

「不動産担保ローン」の仕組みとは?

無職でも借金可能!「不動産担保ローン」の仕組み

土地を担保にお金を借りる方法では、不動産担保ローンが有名です。不動産を担保にお金を借りるため、個人の信用力以上に不動産という担保の力によって、より大きな金額を低金利で借りることができます。また、借り入れ資金の使途は指定されておらず、自由である場合が多いのも不動産担保ローンの特徴です。
例えば、楽天銀行では最大1億円未満の金額を、年利2.74~から10%未満の範囲内で借りることができます。借入期間も最長25年と、長期借入も可能になっています。ネット銀行大手の住信SBIネット銀行でも年利2.95%~8.9%の範囲で、借入額も300万円~1億円以下と、大きな借入額が可能なのも魅力的ですね。さらに、資金使途が自由であるほか、住宅ローン返済中でも利用可能な点が不動産担保ローンの大きな特徴です。

「不動産担保ローン」の貸付条件とは?

不動産担保ローンは、借り手である利用者の信用力も重要ですが、それよりも担保となる不動産の価値がどれぐらいあるかによって、借入できる金額が変わります。貸付側にとってお金を貸し付けることへの最大のリスクは、貸し付けた金額が戻ってこないことです。不動産担保ローンであれば、不動産という担保があるので、万一利用者が返済不能に陥ったとしても、不動産を強制的に現金化することで回収できるようになります。そのため、不動産担保ローンで大きく左右するのは、その不動産の価値になります。
ただ、不動産担保ローンには年齢制限があり、一般的に完済時の年齢が満75~80歳が相場とされています。つまり、完済時満75歳以下が条件である不動産担保ローンの場合に、60歳の人が申し込むと最大15年ローンまでしか組むことができないということになります。

「不動産担保ローン」の大まかな流れ

不動産担保ローンは、人の信用力に加えて土地の評価価格も重要になりますので、一般的に他のローンを組むよりも二重に審査が必要です。そのため、無担保ローンよりも審査に時間がかかることが一般的です。消費者金融や事業者金融、信販などのキャッシングローンなどでは、最短で即日融資などのサービスもありますが、不動産担保ローンでは不動産の鑑定にどうしても時間がかかってしまいます。融資にこぎつけるまでに3週間から1か月程度かかるものと見るべきです。
土地の評価以外は、一般的なローンと融資までの流れは変わりません。流れとしては事前審査→本審査→契約→融資となります。事前審査は2~3日で済む場合が多いのですが、本審査ですと1週間から3週間かかることもあります。書類に不備があると、これ以上の時間がかかることもあります。

「不動産担保ローン」のメリット・デメリット

金利が低い「不動産担保ローン」のメリットとは?

不動産担保ローンの最も大きな魅力の一つが、金利が低いことです。例えば、東京スター銀行の変動金利では、年率0.85%から高くても8.35%と低い金利で借りることができます。金額も不動産評価によっては1億円まで大口金額を借りることができるのも魅力ですね。また、オリックス銀行では上限金利が3%台とかなり低めに設定されており、借りれる金額も2億円まで借りることができます。
また、人の信用力よりも不動産の価値により融資額が決まるため、個人の信用評価に対しての審査が比較的甘いので、不動産価値さえしっかりしていれば、比較的審査に通りやすいというのも不動産担保ローンの魅力になります。

一方で審査に時間がかかる「不動産担保ローン」

一方で不動産担保ローンには、無担保ローンと比較して融資までに時間がかかるといったデメリットもあります。不動産価値の鑑定に時間がかかるためです。不動産評価には土地の評価のほか、建物の評価もありますから審査に3週間以上かかる場合もあります。
実は不動産担保ローンには、バンク系とノンバンク系があり、ノンバンク系の方が審査スピードが早いのが一般的です。ノンバンク系とは、バンク系に見られるような預金の受け入れをすることなく、貸金業を生業とする業者のことで、消費者金融や事業者金融、信販がこれに当たります。
例えば、ノンバンク系の一つであるセゾンファンデックスでは、審査結果通知まで最短3日、融資までに最短1週間とバンク系の3分の1以下のスピードで融資が受けられます。アイビーネットに至っては、最短即日での審査結果に加え、融資までの日数も最短3日と驚くべき融資の早さが魅力的ですね!融資額も桁違いの10億円まで借りることができます。

返済不能となった場合の「不動産担保ローン」のリスク

不動産担保ローンの最大デメリットの一つが、返済不能となった場合に不動産を失ってしまうことでしょう。不動産には抵当権がありますから、借主が返済不能となった場合には、債権側が不動産を競売にかけ、競落された金額から総返済額を回収することができます。したがって、万一借りた金額が返せなくなった場合、不動産を失ってしまいます。
また、不動産担保ローンでは事務手数料がかかってしまうことも多いようです。金利が低いことに釣られてしまいそうになりますが、実は事務手数料に数十万円かかることもあります。その他には、不動産鑑定費用や抵当権登記費用など、これらを合わせれば低金利のメリットを相殺してしまう可能性もあります。

実は不動産業でもファクタリングがおススメな理由

不動産業におけるファクタリングとは?

このように不動産を担保にお金を借りることは、大きな金額を借りることができる分、返済不能になった場合のリスクも大きいものです。不動産価値は景気にこそ左右されやすいものの、そこそこの家賃収入が見込めるのであれば資金ショートに陥ることもないため、できれば担保に出すようなリスクは避けたいもの。とは言っても、マンション管理費や修繕費用など、急に大きな出費が発生することもあるため、手許金だけでは対応できない場合にはどこかから資金を融通しなければなりません。
そこで注目されているのがファクタリング手法を利用した「不動産ファクタリング」です。
「ファクタリング」は耳慣れない言葉ですが、いわゆる「売掛金」または「売掛債権」のことです。「売掛債権」とは、近い将来にお金を受け取る権利のことで、ツケとも言います。簿記ではお馴染みの言葉です。ファクタリングを利用した資金調達法とは、この売掛債権をファクタリング会社に売却して、資金を受けることを意味します。
「不動産ファクタリング」では、毎月受け取る家賃や管理費、共益費などが売掛債権に相当します。これらをファクタリング会社に売ることで、資金を調達するのが「不動産ファクタリング」です。

家賃や管理費などがファクタリングにできる!

「不動産ファクタリング」では、家賃や管理費、共益費などは近い将来に受け取ることが約束されたお金です。ただ、急に大きな出費が必要でありつつ、これらを受け取るまでに間に合わない場面も得てして遭遇してしまうものです。「不動産担保ローン」でさえも審査期間が長いことから利用しづらいもの。そのような時こそ「不動産ファクタリング」の出番になります。
「不動産ファクタリング」では、家賃や管理費、共益費などに相当する金額をファクタリング会社から調達します。一方でファクタリング会社には、あらかじめこれらを受領する権利を売却します。後日、マンションの住人等から回収した家賃や管理費、共益費などをファクタリング会社に納めるといった流れになります。手数料はファクタリング会社に売却する際に支払う仕組みです。
一般的に不動産担保ローンと比較して手数料は割高ですが、それはファクタリング会社が未回収リスクを見積もっているためです。ファクタリング会社には不動産業者から売却された売掛債権により、家賃や管理費に相当する金額を後日受け取る権利がありますが、万一居住者が滞納した場合などによる未回収リスクも発生します。このリスクを手数料に見積もっているのです。ちなみに一般的な不動産ファクタリングの手数料の相場は5%~10%とされています。

不動産ファクタリングはメリットだらけ!

手数料は割高ではあるものの、不動産ファクタリングにはそれだけメリットも多くあります。まずは何といっても審査が単純で、資金調達のスピードが不動産担保ローンと比較して格段に早いということです。最短で即日での資金調達が可能の場合もあります。ファクタリング会社側は、基本的に家賃や管理費などを将来的に確実に回収できることさえ分かれば、その他の審査はありません。
また、万一居住者による家賃の延滞や不払いなどによりファクタリング会社が回収できなかったとしても、ファクタリング会社に償還請求権がない場合が多いため不動産業者に支払い義務は発生しません。もちろん、償還請求権がない代わりに手数料は割高になるという仕組みです。
さらに、最も大きなメリットが、不動産を手放すリスクがないということです。不動産担保ローンでは、万一返済不能となった場合には手持ちの不動産が競売にかけられてしまいます。これに対して不動産ファクタリングでは、そのようなリスクはありません。
もちろん不動産担保ローンのような大口資金調達は難しいものの、当面必要な金額を調達するのなら、不動産ファクタリングは検討すべき仕組みの一つです。不動産を手放すリスクもなく、資金調達スピードも早い。一時的な資金繰りでお困りなら、ぜひ「不動産ファクタリング」を検討してみたいものですね!

まとめ

不動産にまつわる資金調達法としては不動産担保ローンが良く知られていますが、最近では不動産を担保にかけずに、家賃や管理費などをファクタリングする「不動産ファクタリング」も注目され始めています。
一時的な資金繰りでお困りなら、不動産を手放すリスクのない「不動産ファクタリング」を利用するのがおススメです!

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